주택연금 조건, 수령액, 신청, 수령액 계산

주택연금은 노후 생활에 어려움을 겪는 노인에 대해 보유하고 있는 주택을 담보로 매월 일정금액의 대출금을 연금형식으로 지급하는 안정적인 노후 생활을 지원하는 제도를 말합니다.

노후의 안정적인 생활을 위해서 주택연금에 대해 알아보도록 하고자 합니다 

 

주택연금 지원 대상 (선정 기준)

본인 또는 배우자의 나이가 만 55세 이상인 주택소유자는 주택연금에 가입(부부인 경우 연장자 기준)

주택연금을 신청할 수 있는 가입대상주택은 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따라 공시 또는 고시되는 가격이 9억 이하

주택연금에 가입하려면 원칙적으로 보유주택이 1주택 

 다만, 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 예외적으로 보유주택이 1주택이 아니어도 주택연금에 가입할 수 있습니다

 

 부부 기준 보유주택 합산가격

- 9억원 이하시 : 거주하는 1주택으로 주택연금 가입

- 9억원 초과시: 2주택을 보유한 경우에 한하여 3년이내에 담보주택을 처분하는 조건으로 가입

주택법상 주택 및 노인 복지 주택, 주택 면적 1/2이상인 복합용도 주택, 주거목적 오피스텔을 대상 

 상속, 이사 등으로 인해 일시적으로 2주택을 보유하게 되었으나 담보주택 이외의 1주택을 일정기간 이내에 처분하는 조건으로서 거주하고 있는 1주택을 담보주택으로 보증신청한 경우

2013.10.12부터 주택공시가격 12억원 이하면 주택연금 가입 가능 

총대출한도도 5억원에서 6억원으로 상향 

 

 

주택연금 신청 방법

가입 상담 및 신청

 주택연금에 가입하려는 사람은 우선 담보주택 소재지를 관할하는 한국주택금융공사 방문 또는  인터넷을 통해 가입상담 및 신청

 

한국주택금융공사(1688-8114) 

 보증가능 여부 등에 대한 가입상담은 관할 지사 등에서 전문상담사에게 받을 수 있습니다. 다만, 원거리 소재, 거동불편 등 개인사정으로 내방하기 어려운 경우에는 출장 또는 전화상담도 가능합니다 

 

주택연금 서비스 내용 및 수령액

-주택연금을 매달 지급(월 지급금은 주택 가격 및 연령에 따라 산정)하고 종신거주를 보장

-주택연금은 일시 인출금(주택가격 및 연령에 따라 산정)으로 지급하고 선순위 채권 (대출금, 보증금 상환) 상환가능

가입 비용

 보증료는 주택연금 가입자가 장수하시거나 주택가격이 하락했을 때 주택가격을 초과하여 발생할 수 있는 손실에 대한 일종의 보험료입니다 

 보증료에는 주택연금 가입 시 한 번 납부하는 초기보증료와 매월 나누어 납부하는 연보증료가 있습니다

주택연금 지급 방식

 

 

<출처: 주택금융공사 홈페이지-주택연금-주택연금 소개-지급방식>

 

얼마나 받을 수 있나 

 주택연금 가입자는 다양한 지급방식 중에서 자신에게 맞는 연금지급방식을 선택하기 위해 여러 가지 선택지를 고려해서 합리적으로 판단해야 합니다.

 

 

 첫 번째로 선택할 사항은 연금수령 기간으로, ① 내 집에서 평생 거주하며 평생 연금을 매월 지급받을 것인지, 또는 ② 내 집에서 평생 거주하며 일정한 기간 동안만 받되, 평생 받는 방식보다 매월 더 많은 연금을 지급받을 것인지 선택해야 합니다.

연금만 ? 목돈만?

 두 번째로 선택할 사항은 연금지급방식으로, 연금만 받을 것인지 또는 목돈도 받을 것인지 여부에 따라 나에게 맞는 지급방식을 선택할 수 있습니다[「한국주택금융공사법 시행령」 제3조의2제1항 및 「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제13조제1항].

 

▷ 내 집에서 평생 거주하며 평생동안 받기

 

 

지급방식		내  용
종신 지급 방식	종신 지급 방식	주택소유자가 생존해 있는 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
	종신 혼합 방식	주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 50% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 생존해 있는 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식
대출상환방식		주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 90% 이내에서 해당 주택을 담보로 대출받은 금액 중 잔액을 상환하는 용도 또는 주택에 대한 임대차계약에 따라 해당 주택의 임차인에게 임대차보증금을 반환하는 용도로 일정한 금액을 지급받고, 나머지 부분을 생존해 있는 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식
우대 지급 방식	우대 지급 방식	주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급권자(만 65세 이상)이며 부부기준 1억 5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우, 주택소유자가 생존해 있는 동안 종신방식보다 최대 약 23% 우대받은 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
	우대 혼합 방식	주택소유자 또는 배우자가 기초연금 수급권자(만 65세 이상)이며 부부기준 1억 5천만원 미만의 1주택만 소유한 경우 주택담보노후연금대출 한도의 45% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고, 나머지 부분을 주택소유자가 생존해 있는 동안 종신방식보다 우대받은 노후생활자금을 매월 지급받는 방식

 

▷ 내 집에서 평생 거주하며 일정 기간동안 많이 받기

 

지급방식		내  용
확정 기간 방식	확정 기간 지급 방식	주택소유자가 선택하는 일정한 기간 동안 노후생활자금을 매월 지급받는 방식
	확정 기간 혼합 방식	주택소유자가 주택담보노후연금대출 한도의 50% 이내에서 설정한 인출한도 범위 안에서 수시로 찾아 쓰고 나머지 부분을 일정한 기간 동안 노후생활자금으로 매월 지급받는 방식 ※ 인출한도 50%에는 월지급금 지급 기간 종료 이후 의료비, 담보주택관리비 등의 용도로만 사용할 목적으로 반드시 설정해야 하는 대출한도의 5%에 해당하는 금액이 포함되며, 나머지는 45% 이내에서 본인이 선택해서 결정

 

√ 확정기간혼합방식의 월지급금 지급기간과 대상연령은 다음과 같습니다 

 

지급방식	10년형	15년형	20년형	25년형	30년형
대상연령 (부부 중 연소자 기준)	65-74세	60-74세	55-68세	55-63세	55-57세

 

 

Q. 젊을 때 더 많이 받아 활동적인 노후를 보내고 싶을 때 이용할 수 있는 주택연금 상품이 있나요?

 

A. 연금 받는 기간을 정할 수 있는 "확정기간방식 주택연금"을 이용하면 됩니다. 확정기간방식은 평생거주는 보장되면서 가입자가 미리 선택한 기간 동안 주택연금을 받는 상품으로 정액형에 비해 더 많은 월지급금을 받을 수 있습니다. 특히 확정기간형 주택연금은 국민연금 등 기본적인 노후보장 수단을 가지고 있으면서 보다 활동적인 시기에 더 많은 연금을 받으려는 사람에게 유용합니다.

 

다만, 확정기간방식은 일반주택을 대상으로만 운영하며, 담보주택이 노인복지주택인 경우에는 선택할 수 없습니다(「주택연금 설명서 및 체크리스트」 참조).

 

Q. 주택연금은 매월 일정금액을 연금으로 지급받는 방식이므로 목돈이 필요할 때 대응할 수 없다?

 

A. 아닙니다. 위에서 살펴본 대로 주택연금은 나중에 목돈이 필요해질 경우를 대비해 목돈인출한도를 미리 또는 주택연금을 받는 도중에 설정할 수 있도록 되어 있습니다(다만, 인출한도를 설정하게 되면 매달 받는 월지급금은 그만큼 줄어들게 됨).

 

인출한도를 설정한 후 실제로 목돈을 쓸 일이 없는 경우에는 언제라도 설정한 한도를 해지하고 월지급금을 많이 받을 수 있습니다.

 

[주택연금 소식지 2014(봄호), "주택연금에 대한 10가지 궁금증을 풀어요!" 참조]

 

어떻게 받을까?

 주택연금 가입자가 선택할 수 있는 월지급금 지급유형

지급유형	내  용
정액형	월지급금을 피보증인 및 배우자의 종신까지 일정한 금액으로 고정하는 방식
증가형	최초 월지급금이 정액형보다 적고 12개월마다 3%씩 증가하는 방식
감소형	최초 월지급금이 정액형보다 많고 12개월마다 3%씩 감소하는 방식
전후후박형	월지급금이 최초 주채무 실행일부터 10년 동안은 정액형보다 많고 11년째부터는 최초 월지급금의 70% 수준으로 지급되는 방식
초기증액형	월지급금이 최초 주채무 실행일부터 일정기간 동안(3년, 5년, 7년 또는 10년 중 선택)은 정액형보다 많고, 그 이후부터는 최초 월지급금의 70% 수준으로 지급되는 방식
정기증가형	최초 주채무 실행일의 월지급금이 정액형보다 적고 36개월마다 4.5%씩 증가하는 방식

 

※ 지급유형 중 "전후후박형"은 2021년 8월부터 신규가입이 중단됐습니다.

 

 주택연금 신규신청 시 선택할 수 있는 월지급금 지급유형은 다음과 같습니다(「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제1장제4절1.나, 제6장제2절4. 및 제3절2.).

 

 종신지급방식 또는 종신혼합방식: 정액형, 초기증액형, 정기증가형

 대출상환방식: 정액형

 우대방식: 정액형

 확정기간혼합방식: 정액형

 

주택연금 수령액 계산 

<주택금융공사 홈페이지-주택연금-예상연금조회> 

https://www.hf.go.kr/ko/sub03/sub03_02_02.do

 

연금지급액 책정기준

주택연금 예상보증총액, 월지급금 등은 주택연금 가입신청일 현재 적용되는 한국주택금융공사의 「주택담보노후연금보증모형 운영지침」에 따라 계산합니다[「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제14조제1항].

 

 주택연금 예상보증총액, 월지급금 등을 계산할 때 가입자와 배우자 중 나이가 적은 사람이 90세를 초과하는 경우에는 90세로 봅니다(「주택담보노후연금보증규정」 제14조제2항).

예상 연금 조회하기 

 

 본인이 받게 될 주택연금이 얼마인지는 <주택금융공사 홈페이지-주택연금-예상연금조회> 부분에서 주택소유자의 생년월일, 주택가격, 연금 지급방식, 지급유형 및 지급기간 등 일정한 항목을 입력하여 확인하실 수 있습니다.

 

 

※ 주택가격은 ① 한국부동산원 인터넷시세, ② KB국민은행 인터넷시세, ③ 국토교통부에서 제공하는 주택공시가격(공시가격이 없는 경우에는 시가표준액), ④ 공사와 협약을 체결한 감정평가기관의 최근 6개월 이내 감정평가액을 순차 적용하되, 신청인이 요구하는 경우에는 감정평가기관의 감정평가액을 최우선적으로 적용할 수 있습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제26조제2항·제3항).

 

 담보주택의 시세가 9억원을 초과하는 경우에는 9억원을 기준으로 월지급금 산정(「주택담보노후연금보증규정」 제14조제3항)

가입자가 사망시 연금 지급

배우자가 있는 가입자가 사

 채무인수 및 소유권이전등기를 통한 주택연금의 수령

 

 주택연금 가입자가 주택연금수령 도중에 사망한 경우 배우자가 피보증인 사망일부터 6개월 이내에(이미 6개월 경과 시 사망확인일로부터 1개월 이내) 배우자 앞으로 피보증인의 담보주택 지분전부의 소유권이전등기를 하여 담보주택의 단독소유자가 된 배우자가 채무인수를 완료하면 계속 주택연금을 받을 수 있습니다[「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제37조제1항제1호 및 「주택담보노후연금보증 업무처리기준」(한국주택금융공사 내규 2023. 7. 11. 개정, 2023. 7. 14. 시행)제3장제1절1.가(1)].

 

√ 배우자는 가입자 사망으로 채무인수를 하게 될 경우를 대비하여 사전채무인수약정을 할 수 있으며 이 경우에는 추가약정은 필요하지 않습니다(「주택담보노후연금보증규정」 제29조제3항).

 

 가입자가 사망하면 배우자는 가입자의 사망 후 6개월 이내에(이미 6개월 경과 시 사망확인일로부터 1개월 이내) 배우자 앞으로 담보주택 지분전부 소유권이전등기 및 채무인수를 완료하고 피보증인 변경을 신청하도록 한국주택금융공사로부터 문서로 채무인수에 관한 안내를 받습니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제3장제1절2.나(1)(가)].

 

√ 다만, 배우자가 미리 사전채무인수약정을 체결한 경우에는 위 안내 후 2개월 이내에 별도의 의사표시를 하지 않으면 가입자 변경을 신청한 것으로 봅니다[「주택담보노후연금보증 업무처리기준」 제3장제1절2.나(1)(나)].

 

Q. 주택연금 가입자가 사망하면 배우자가 받는 연금액이 줄어든다?

 

A. 아닙니다. 일반적으로 공무원연금이나 국민연금 등 다른 연금은 수혜자가 사망하면 배우자는 기존 연금액의 일부만 유족연금으로 받게 되는데, 이와 달리 주택연금은 가입자가 사망하더라도 남아있는 배우자에게 기존에 지급하던 월지급금과 같은 금액을 계속 지급합니다.

 

 [출처 : 한국주택금융공사 홈페이지-주택연금-주택연금 소개자료 주택연금 소식지 2014(봄호)]

 

 

배우자 없는 가입자가 사망한 경우

 자녀 등에게 주택의 일부라도 상속 등으로 이전되면 대출금을 상환해야 하며, 대출잔액을 전액 현금으로 변제하는 경우에는 주택을 처분하지 않을 수 있습니다 .

 

 

 상속인이 주택을 처분하여 대출금을 변제하고자 하는 경우에는 임의로 매각하거나 경매로 처분하는 방법 중에서 선택할 수 있습니다. 다만, 임의로 매각할 때에는 공사가 정한 기한 이내에 공사가 정한 가격 이상으로 매각해야 합니다[주택연금 설명서 및 체크리스트(2022. 12.) 참조].

 

 

금액 비교	처리 방법
주택처분금액 > 연금지급총액	남는 부분에 대해 상속인에게 돌려줌
주택처분금액 < 연금지급총액	부족분에 대해 상속인에게 별도 청구하지 않음

 

Q. 주택연금 이용 도중에 사망하면 어떻게 되나요?

 

A. 주택소유자가 사망했을 경우 가입 약정 당시부터 계속 혼인관계에 있는 배우자가 있다면 배우자 앞으로 6개월 이내에 채무인수 약정을 하셔야 합니다. 6개월 이내에 배우자 앞으로 채무인수를 완료하지 않거나 부부 모두 사망했을 경우 주택연금의 지급이 중단되고 대출금을 상환해야 합니다.

 

대출금은 주택의 처분(경매 등)을 통해 상환하거나 직접상환하실 수 있습니다.

 

상황해야 할 대출금은 주택가격 범위로 한정되므로 대출금액이 주택가격을 초과해도 상속인(유족)에게 부족분을 청구하지 않습니다.

 

또한 대출금액이 주택가격보다 적은 경우에는 대출금을 상환하고 남은 부분은 상속인(유족)에게 상속됩니다.

 

주택을 처분하지 않고 대출금을 별도의 자금으로 직접 상환하실 경우 근저당권이 말소되므로 담보주택은 상속인께 상속됩니다.

 

 

담보주택 변경

 

주택 이용시 담보주택의 변경

 

 주택연금을 받고 있는 중에도 이사를 갈 수 있습니다.

 

 주택연금 이용 중 이사로 거주지를 이전하는 경우, 새로 구입한 주택으로 담보주택을 변경하여 주택연금을 계속 이용할 수 있습니다[「주택담보노후연금보증규정」(한국주택금융공사 내규, 2022. 12. 12. 개정·시행) 제37조제1항제8호].

 

※ "담보주택"이란 주택소유자가 한국주택금융공사의 보증을 통해 주택연금을 대출받기 위해 한국주택금융공사 또는 채권자인 금융기관에 담보로 제공하는 주택을 말합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제2조제7호).

 

※ "담보주택 변경"이란 다음의 어느 하나에 해당하여 보증조건변경 절차에 따라 담보주택을 기존 거주주택에서 새로운 거주주택으로 변경하는 것을 말합니다(「주택담보노후연금보증규정」 제2조제19호 및 제37조제1항제8호).

 

 피보증인 및 배우자가 일반주택 간, 노인복지주택 간 또는 주거목적 오피스텔 간 이사하는 경우

 

 피보증인 및 배우자가 주택재개발사업, 주택재건축사업 또는 리모델링(이하 “재건축등”이라 함)에 참여한 결과로 건설된 주택에 입주하는 경우

 

 재난 등에 의해 담보주택이 멸실되어 피보증인 및 배우자가 신축한 주택에 거주하거나 다른 주택으로 이사하는 경우